6 Kinh nghiệm vàng khi xây dựng tòa nhà | Không thể bỏ qua

 23  11.05.2022

Xây dựng và kinh doanh cho thuê toà nhà đòi hỏi vốn lớn, khả năng quản lý dòng tiền tốt. Để đầu tư hiệu quả, kinh nghiệm xây dựng toà nhà là một yếu tố quan trọng. Dưới đây là những kinh nghiệm quan trong trong xây dựng toà nhà để tiết kiệm chi phí, giảm thiểu rủi ro và tăng lợi nhuận cực tốt mà Phuc Khang Group tổng hợp và gửi đến quý khách. 

1. Dự trù kinh phí xây dựng tòa nhà

dự trù kinh phí xây dựng

  • Dự trù kinh phí trước khi xây dựng giúp nhà đầu tư nắm bắt tổng chi phí xây dựng cần phải đầu tư để xây dựng toà nhà. Các khoản chi phí phụ thuộc vào điều kiện tài chính sẵn có của chủ đầu tư. Chi phí xây dựng cao hay thấp phụ thuộc vào nhu cầu của chủ đầu tư như quy mô, điều kiện thi công, vật tư và các yêu cầu theo sở thích của chủ đầu tư.
  • Dự trù kinh phí xây dựng toà nhà trong giai đoạn chuẩn bị là dự tính những khoản chi phí cần chi tiêu khi bắt đầu xây dựng: Xin cấp giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế là hai điều kiện bắt buộc cần phải dự toán, vì sẽ ảnh hưởng đến chi phí xây dựng ban đầu của toà nhà. Tiếp theo đó là chi phí thi công, hoàn thiện, hoàn công. 
  • Nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian cho chủ đầu tư, Phuc Khang Group đang cung cấp dịch vụ xây dựng tòa nhà trọn gói. Quý vị có thể tham khảo báo giá xây dựng tòa nhà trọn gói của chúng tôi kèm theo tất cả các hạng mục và vật tư đi kèm.

2. Lên ý tưởng thiết kế

lên ý tưởng thiết kế tòa nhà

Chọn phong cách thiết kế

  • Phong cách thiết kế này còn tùy thuộc chủ đầu tư kinh doanh hay mục đích sử dụng. Từ đó, kiến trúc sư sẽ lên ý tưởng thiết kế tòa nhà văn phòng làm việc.
  • Đầu tiên Phuc Khang Group sẽ dựng phương án sơ bộ (miễn phí) để chủ đầu tư thấy được:
    • Quy mô: chiều cao, mật độ
    • Mặt bằng, mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt
    • Bố trí các khu vực chung, hành lang, thể hiện giao thông trong tòa nhà
  • Từ Phương án này chủ đầu tư sẽ thấy rõ được tổng quan công trình của mình và Phuc Khang Group cũng dựa vào đó để làm cơ sở tính toán báo giá. Hiện nay có rất nhiều đơn vị báo giá mà không có phương án, chủ đầu tư lưu ý trườn hợp này rất dễ sai sót.

Mục đích khai thác tòa nhà

  • Phương án thiết kế tòa nhà còn phải phù hợp với mục đích khai thác của toà nhà để tạo đầy đủ không gian và kiểu dáng hợp lý cho vận hành sau này. 
  • Thiết kế tòa nhà văn phòng thì ưu tiên bố trí sàn văn phòng rộng thoáng, nếu diện tích ngang lớn thì tính phương án sàn vượt nhịp để tránh cột giữa nhà gây mất thẩm mỹ.
  • Thiết kế tòa nhà căn hộ dịch vụ thì khác, cần lưu ý về bố trí diện tích phòng sao cho hợp lý từ 16 m2 trở lên, tránh bố trí phòng quá nhỏ dẫn đến khó cho thuê.
  • Lưu ý phần giao thông tòa nhà rất quan trọng, nên ưu tiên bố trí thang máy ở giữa các không gian để việc di chuyển đến các vị trí đề gần nhất có thể.

Công năng sử dụng

  • Việc thiết kế toà nhà còn tùy thuộc vào công năng sử dụng. Kiến trúc sư cần thiết kế tòa nhà sao cho tận dụng tối đa vào các công năng chủ yếu.
  • Công năng sử dụng thì cần được bàn bạc và thống nhất càng chi tiết càng tốt. Sự thoải mái và đáp ứng đầy đủ trong suốt thời gian dài là ở khâu này.

3. Lựa chọn giấy phép xây dựng Quận hay Sở

lựa chọn GPXD Sở hay Quận

So sánh

Nếu quý vị lần đầu xây tòa nhà thì chắc ít quan tâm đến vấn đề này, vì đa phần các công trình nhà phố biệt thự chỉ cần xin giấy phép xây dựng ở UBND Quận là được. Nhưng khi xây dựng tòa nhà thì chúng ta cần phải cân nhắc lựa chọn giữa 2 loại giấy phép này vì chúng mang đến những ưu và nhược điểm riêng. Chúng tôi sẽ phân tích nhanh sự khác biệt quan trọng giữa 2 loại giấy phép này.

  • Giấy phép xây dựng Quận: xin giấy phép công trình dạng nhà ở
    • Ưu điểm:
      • Thời gian xin cấp nhanh chỉ tầm 1 tháng là có
      • Chi phí rất thấp
    • Nhược điểm:
      • Chỉ xây dựng tối đa được 1 hầm và quy mô tối đa được 7 Tầng (ko tính hầm)
  • Giấy phép xây dựng Sở: xin giấy phép công trình dạng dự án
    • Ưu điểm:
      • Chiều cao công trình được thêm 2 tầng so với giấy phép Quận
      • Riêng phần Hầm được xây dựng hơn 2 hầm trở lên tùy quy mô. Cũng có thể xây 1 hầm (không bắt buộc 2 hầm)
    • Nhược điểm:
      • Thời gian xin phép khá lâu, trung bình khoảng 6 tháng.
      • Chi phí cao hơn rất nhiều

Tổng kết

  • Theo kinh nghiệm của chúng tôi khi tư vấn cho chủ đầu tư, chỉ những công trình có diện tích đất trên 300 m2 thì xin Giấy phép xây dựng Sở mới hiệu quả. Bởi thời gian lâu và “chi phí lobby” cao nên diện tích nhỏ khi lên thêm 2 sàn sẽ ít hiệu quả (vì cũng bị bóp mật độ xây dựng lại khi lên cao nên diện tích cũng đâu vào đó).
  • Chưa tính tới việc các công trình Giấy phép xây dựng Sở phải sử dụng các vật liệu theo quy định như: Gạch không nung, vữa gạch, … Loại gạch này theo thực tế thi công rất dễ nứt tường vì tính không đồng nhất chất liệu của viên gạch.
  • Khi xin cũng tốn nhiều tiền, khi hoàn công công trình Giấy phép xây dựng Sở lại càng nhiều tiền hơn. Công trình GPXD Sở cần có mối quan hệ thật tốt thì mới có thể hoàn công trơn tru được, vì những yêu cầu của loại GPXD này khó gấp rất nhiều lần so với GPXD Quận. Nếu không biết đường đi, thì chúng ta rất tốn kém chi phí. Chúng tôi vẫn khuyên quý chủ đầu tư không nên chọn GPXD Sở.
  • Đối với quý khách hàng có quỹ đất lớn cần nhu cầu xây dựng cao hơn và nhiều hầm hơn thì Phuc Khang có lẽ là đơn vị mà chúng ta đang tìm kiếm. Với kinh nghiệm xây dựng và hoàn công nhiều công trình Giấy phép xây dựng Sở, chúng tôi có thể tư vấn và thiết kế thi công trọn gói cho chù đầu tư theo quy mô của Giấy phép xây dựng Sở. Cam kết hoàn công và nghiệm thu PCCC để đủ điều kiện đưa vào khai thác.

4. Tiêu chí lựa chọn nhà thầu uy tín

Lựa chọn nhà thầu xây dựng

  • Kinh nghiệm lựa chọn công ty xây dựng công trình uy tín hay chưa? Yếu tố này cực kỳ quan trọng và là một yếu tố mang tính quyết định đến 80% sự thành công khi xây nhà của quý khách. 
  • Vì vậy, khi lựa chọn công ty xây dựng, khách hàng phải thật tỉnh táo để lựa chọn giữa các nhà thầu xây dựng uy tín và cuối cùng tìm được đơn vị thực sự uy tín đáng tin cậy có thể đáp ứng đầy đủ yêu cầu thi công toà nhà mong muốn. Hơn nữa, để lựa chọn được nhà thầu phù hợp cần xem xét rất nhiều yếu tố, vì thế quý khách cần phải luôn nắm rõ được những chỉ tiêu cần thiết và biết được nhà thầu nào có thể đáp ứng tốt được những yêu cầu của công trình.

Kinh nghiệm nhà thầu

  • Để tìm hiểu về kinh nghiệm nhà thầu dễ dàng nhất đó là xem qua những công trình mà công ty xây dựng đó đã làm qua. Xem hồ sơ năng lực và yêu cầu được dẫn đi xem thực tế các công trình tiêu biểu của họ.
  • Nhà thầu cần phải có đội ngũ thợ giỏi, kiến trúc sư – kỹ sư giàu kinh nghiệm. Đây là một kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu xây dựng quan trọng cần lưu ý.

Trình độ chuyên môn

  • Một nhà thầu đáng tin phải có chuyên môn cao trong ngành xây dựng, phải là đơn vị hoạt động lâu năm lĩnh vực này. Những nhà thầu non kém họ thường chậm trễ, kéo dài thời gian làm ảnh hưởng nhiều đến khách hàng.
  • Khi gặp trực tiếp sẽ được các kỹ sư của công ty tư vấn có thể cảm nhận được phần nào khả năng chuyên môn của nhà thầu. Nhưng chính xác nhất vẫn là nhờ các công ty lên phương án sơ bộ, phân tích, tư vấn chuyên sâu hơn về các giải pháp khi thi công tòa nhà.
  • Những đơn vị thiết kế thi công tòa nhà chuyên nghiệp ngoài tư vấn với quý chủ đầu tư về công năng mà còn tư vấn chuyên sâu hơn về các biện pháp thi công và quy định phòng cháy chữa cháy tòa nhà, làm sao để thiết kế tối ưu công năng vừa tiết kiệm chi phí vừa khai thác hiệu quả nhất có thể.

Tiến độ thi công

  • Những nhà thầu đáng tin cậy sẽ cam kết về thời gian hoàn thành công trình dựa trên điều kiện thực tế. Dù là công trình nào thì vẫn tính toán được và đưa ra thời gian thi công cho khách hàng nắm rõ. 
  • Sẵn sàng cam kết chịu phạt khi trễ tiến độ cam kết trong hợp đồng xây dựng với chủ đầu tư. Vì tòa nhà công năng chính vẫn là khai thác mang về thu nhập, nên trễ 1 ngày đồng nghĩa với mất thu nhập 1 ngày. Không như nhà phố có thể thông cảm bỏ qua.

Pháp lý nhà thầu

  • Nhà thầu phải có đầy đủ giấy tờ, tư cách pháp nhân. Đồng thời, phải có địa chỉ, thông tin liên hệ rõ ràng đảm bảo đầy đủ tính pháp lý. 
  • Ngoài các giấy tờ pháp lý cơ bản trên, khi xây dựng tòa nhà các nhà thầu cần có các chứng chỉ năng lực tương ứng với công trình xây dựng.
    • Ví dụ: khi công trình xây dựng cấp 3 thì nhà thầu phải có chứng chỉ xây dựng hạng tối thiểu là hạng 3. Tương tự cho các công trình khác.
  • Đối với Phuc Khang Group chúng tôi còn có thêm giấy chứng nhận ISO 1900 : 2015. Chứng nhận này thể hiện tính đồng bộ của quy trình chuẩn để tạo ra sản phẩm đạt tiêu chuẩn chất lượng cao.

Chế độ bảo hành tốt

  • Kinh nghiệm chọn nhà thầu xây dựng uy tín dành là chọn đơn vị có những cam kết rõ ràng về chế độ bảo hành với khách hàng.
  • Ngoài chế độ bảo hành lâu dài và chu đáo, những đơn vị uy tín còn sẵn sàng treo bảo lãnh thực hiện hợp đồng và cho chủ đầu tư giữ từ 1 – 2% tiền bảo hành cho khách hàng yên tâm tuyệt đối.

Giá cả cạnh tranh

  • Một kinh nghiệm chọn nhà thầu xây dựng quan trọng khác là giá cả xây dựng. Chi phí xây dựng cạnh tranh nhưng tuyệt đối không làm giá rẻ mà ảnh hưởng chất lượng công trình. Khách hàng cần yêu cầu nhà thầu tính toán và cung cấp đơn giá xây trước để xem xét.

Xem thêm 8 tiêu chí lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín tại Tp HCM

5. Thiết kế tối đa diện tích tòa nhà

thiết kế tòa nhà tối đa diện tích

  • Mật độ xây dựng của khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình chính trên diện tích toàn khu đất, có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây, không gian mở và khu vực không xây dựng công trình.
  • Ở khu vực trung tâm tấc đất là tấc vàng không thể lãng phí,
  • Để công năng của công trình được phát huy tốt, không gian phải thiết kế đủ rộng và phù hợp cho từng mục đích sử dụng khác nhau.

Xem thêm đơn giá thiết kế tòa nhà của Phuc Khang Group

6. Cam kết hoàn công và nghiệm thu PCCC

hoàn công và nghiệm thu PCCC

  • Hệ thống PCCC là hạng mục quan trọng trong quy định xây dựng tòa nhà, nếu không làm đúng chuẩn và nghiệm thu thì tòa nhà sẽ không được hoạt động. Hiện nay tòa nhà ở Sài Gòn đang vướng vấn đề này rất nhiều. Một tòa nhà không được hoạt động thì sẽ như thế nào, khi chủ đầu tư đã đổ rất nhiều tiền của vào để xây dựng để rồi bỏ không.
  • Khi chọn nhà thầu làm việc ngoài chuyên môn tốt thì cần phải cam kết rõ về vấn đề nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và hoàn công công trình. Nên tốt nhất chúng ta nên giao cho nhà thầu làm trọn gói tất cả các khâu để đảm bảo hoàn công công trình và nghiệm thu Phòng cháy chữa cháy, tránh trường hợp giao lẻ cho nhiều đơn vị để cuối công trình không hoàn công nghiệm thu được lại đỗ lỗi lẫn nhau. 

Trên đây là những kinh nghiệm đắt giá trong xây dựng toà nhà mà quý khách cần lưu ý nắm rõ trước khi bắt đầu xây dựng tòa nhà. Đừng quên liên hệ ngay với Phuc Khang để được tư vấn, hỗ trợ nhanh chóng qua Hotline: 0901929118.

Avatar of Đàm Kiến Thịnh
Tôi là Đàm Kiến Thịnh, tốt nghiệp kỹ sư trường Đại Học Bách Khoa. Hơn 15 năm kinh nghiệm trong thiết kế, thi công, giám sát, chủ trì các dự án. Hiện tại, đóng vai trò chính trong việc điều hành PHUC KHANG GROUP