1

THIẾT KẾ TÒA NHÀ

 138  16.12.2020

Mục lục

Thiết kế tòa nhà quy mô hầm + trệt + 6 đến 10 lầu xuất hiện ngày càng nhiều là xu thế phát triển mạnh mẽ hiện nay. Sau nhiều năm thiết kế và thi công tòa nhà, chúng tôi hiểu được các gia chủ đang băn khoăn điều gì khi chuẩn bị thực thi những công trình có quy mô như khá lớn như vậy. Những lo lắng đó có thể là:

  • Ở phân khúc công trình này thì không phải nhà thầu nào cũng đủ năng lực và kinh nghiệm để thi công.
  • Thường dạng công trình này chủ yếu khai thác cho thuê, vậy thiết kế công năng như thế nào để khai thác đạt hiệu quả tối đa lợi nhuận khi cho thuê văn phòng hay khách sạn?
  • Nếu xây tòa nhà để kinh doanh Serviced Apartment thì càng khó, đòi hỏi ở đơn vị thi công phải có kinh nghiệm về vấn đề bố trí công năng ngăn phòng và lựa chọn vật dụng đúng chuẩn Apartment. Am tường về những dịch vụ sẽ có trong tòa nhà ấy để tư vấn cho chủ đầu tư.
  • Phúc Khang tự hào là một trong những đơn vị tiên phong trong phân khúc xây dựng tòa nhà. Đây là phân khúc chủ đạo của chúng tôi tại thị trường Thành phồ Hồ Chí Minh. Nếu cần tư vấn chuyên sâu hơn về công trình của quý vị xin liên hệ số Hotline Phúc Khang Group: 0901 929 118.

Lưu ý: chúng tôi hiểu thời gian của quý vị rất quý báu. Tất cả bài viết của Phúc Khang Group sẽ tập trung vào các vấn đề chính mà quý vị đang quan tâm nhất. Mong muốn giải quyết những thắc mắc và cung cấp thông tin chuẩn đến với khách hàng, mỗi bài như vậy là 1 chuyên đề chi tiết và đầy đủ nhất từ trước đến giờ. Từ ngữ và nội dung sẽ ngắn gọn nhưng vẫn đầy đủ và dễ hiểu.

thiết kế tòa nhà phúc khang group

1. Tổng hợp các mẫu bố trí công năng khi thiết kế tòa nhà

  • Tòa nhà văn phòng thì ưu tiên mặt bằng sàn phải thoáng và đảm bảo chia diện tích các khu vực trên 1 sàn cho hợp lý dễ khai thác. Hiệu quả nhất vẫn làn 50 – 60 m2/khu. Nếu diện tích 200 m2/sàn có thể chia ra làm 3 – 4 khu sẽ dễ khai thác hơn là phân 2 khu (100m2/khu). Vật liệu kính có thể ngăn hoặc mở một cách linh động nếu khách hàng có nhu cầu sử dụng mặt bằng lớn.
  • Khách Sạn – Căn Hộ Dịch Vụ đầy đủ nội thất dạng trung – cao cấp khi bố trí công năng cần chú ý:
    • Diện tích các phòng phải đảm bảo theo tiêu chuẩn:
      • Phòng nhỏ giường đơn: diện tích trung bình từ 18 – 25 m2.
      • Phòng lớn giường đôi: diện tích trung bình từ 30 – 40 m2.
      • Căn hộ 2 phòng ngủ: diện tích trung bình 60 – 80 m2
      • Căn hộ 3 phòng ngủ: diện tích trung bình từ 100 – 150 m2
    • Nội thất phòng từ 18 – 40 m2 và tùy phân khúc cho thuê chúng ta sẽ có mức đầu tư hợp lý:
      • Giường ngủ: (200 x 160 x 90)cm hoặc (200 x 180 x 90)cm
      • Tủ đầu giường: (50 x 40 x 40)cm
      • Tủ áo: (140 x 55 x 200) cm hoặc (160 x 55 x 200) cm
      • Bàn trang điểm/làm việc: (80 x 40 x 75)cm hoặc (120 x 50 x 75)cm
      • Tủ giày: (70 x 30 x 90)cm hoặc (100 x 30 x 120)cm
      • Kệ tivi: (140 x 35 x 40)cm
      • Sofa: (170 x 80 x 85)cm
      • Bàn sofa: (60 x 60 x 45)cm
      • Bộ bàn ăn 4 ghế: (115 x 75 x 74)cm
      • Tủ bếp trên: (? x 40 x 70)cm
      • Tủ bếp dưới: (? x 60 x 81)cm

1.1. Thiết kế tòa nhà văn phòng

PHUCKHANG Building là công trình rất đặc biệt, bởi do chính Phúc Khang đầu tư xây dựng từ A – Z.

  • Diện tích (7×28)m – phong cách Tân Cổ Điển
  • Quy mô: Hầm + trệt + lửng + 8 lầu (thang máy)
  • Tổng m2 sàn: 1.253 m2

tòa nhà văn phòng (7x28)m 11 tầng

Bố trí công năng:

  • Hầm: garage
  • Trệt: reception của Phúc Khang, cho thuê mặt bằng (phần còn lại)
  • Lửng + Lầu 1 đến Lầu 5: văn phòng cho thuê (2 – 3 khu/tầng)
  • Lầu 6: văn phòng của Phúc Khang Group
  • Lầu 7: sân thượng kết hợp kinh doanh Coffee/văn phòng
  • Lầu 8: mái BTCT
  • Thang thoát hiểm: góc phải cuối nhà
  • Thang bộ – Thang máy: khoảng giữa tòa nhà
  • Toilet: nam nữ / tầng.

phối cảnh tòa nhà văn phòng (7x28)m 11 tầng


Công trình Office Building – (7×18)m 10 tầng

  • Chủ đầu tư: Chú Dương Văn Đăng – Quận Tân Bình
  • Diện tích đất: (7×18)m – phong cách Tân Cổ Điển
  • Quy mô: Hầm + trệt + lửng + 7 lầu (thang máy)
  • Tổng m2 sàn: 969 m2

tòa nhà văn phòng (7x18)m 10 tầng

Bố trí công năng:

  • Hầm: garage
  • Trệt: reception
  • Lửng + Lầu 1 đến Lầu 4: văn phòng cho thuê
  • Lầu 5: 2 Phòng ngủ có thể cho thuê hoặc ở
  • Lầu 6 – 7: Penthouse của gia chủ
  • Thang bộ – thang máy – thông tầng: khoảng giữa tòa nhà
  • Toilet: nam nữ / tầng

1.2. Thiết kế tòa nhà Serviced Apartment (căn hộ dịch vụ)

Công trình Apartment Building (dạng phòng Dorm) – (8×27)m 8 Tầng

Phòng Dorm (đươc viết tắt của từ Dormitory) là loại phòng theo dạng ký túc xá tập thể. Mỗi phòng sẽ có nhiều giường tầng, mỗi người sẽ thuê 1 giường riêng. Ở công trình này, Phúc Khang sẽ thiết kế và thi công dạng phòng Dorm cao cấp, mỗi phòng sẽ đầy đủ nội thất và có rèm ngăn không gian riêng tư cho từng giường. Mời quý vị cùng xem qua thiết kế độc đáo mang lại lợi nhuận rất cao này.

  • Chủ đầu tư: Chị Thanh – Quận Bình Thạnh
  • Diện tích đất: (8×27)m – phong cách Hiện Đại
  • Quy mô: Hầm + trệt + 6 lầu (thang máy)
  • Tổng số phòng Serviced Apartment: 5 phòng
  • Tổng số phòng Dorm: 28 phòng (3 – 4 giường đôi / phòng)
  • Tổng m2 sàn: 1.248 m2

tòa nhà apartment (8x27)m 8 tầng

Bố trí công năng :

  • Hầm: garage
  • Trệt: reception
  • Lửng: cho thuê 5 Phòng Serviced Apartment (căn hộ dịch vụ)
  • Lầu 1 – 4: 24 phòng Dorm (6 phòng/tầng)
  • Lầu 5: 4 Phòng Dorm + khu sinh hoạt chung + sân phơi
  • Thang bộ – thang máy – thông tầng: khoảng giữa tòa nhà
  • Toilet: bố trì ngoài 6 toilet/tầng
  • Mỗi tầng đều có khu sinh hoạt riêng rộng 15 m2.

Công trình Universe Apartment (14×30)m 8 Tầng

  • Chủ đầu tư: Công ty Địa Ốc Universe – Quận Phú Nhuận
  • Diện tích (14×30)m – phong cách Tân Cổ Điển
  • Quy mô: Hầm + trệt + 6 lầu (thang máy)
  • Tổng số phòng: 99 phòng
  • Tổng m2 sàn: 2.024 m2

tòa nhà universe apartment (14x30)m 8 tầng

Bố trí công năng :

  • Hầm: garage
  • Trệt: reception và 14 phòng Serviced Apartment (căn hộ dịch vụ)
  • Lầu 1 – Lầu 5: 85 phòng Serviced Apartment (17 phòng / tầng )
  • Lầu 6: sân thượng
  • Toilet: bố trí bên trong (toilet/phòng).
  • Thang bộ – thang máy: Nằm phía ngoài sau sảnh Reception
  • Thông tầng: giữa tòa nhà.

Công trình Skyy Garden Apartment (9×26)m 11 Tầng

  • Chủ đầu tư: Công ty Địa Ốc Universe – Quận Phú Nhuận
  • Diện tích (9×26)m – phong cách Tân Cổ Điển
  • Quy mô: Hầm + trệt + 9 lầu (thang máy)
  • Tổng số phòng: 61 phòng
  • Tổng m2 sàn: 2.350 m2

tòa nhà skyy garden apartment (9x26)m 11 tầng

Bố trí công năng:

  • Hầm: garage.
  • Trệt: reception, sảnh chờ phía trước, phía sau 4 phòng.
  • Lầu 1 – Lầu 6: 54 phòng (9 phòng / tầng).
  • Lầu 7: Penthouse (3 phòng ngủ, Phòng Khách, Phòng Ăn, SHC, khu Bếp)
  • Toilet: bố trí bên trong (toilet/phòng).
  • Thang bộ – thang máy: khoảng giữa tòa nhà.

1.3. Thiết kế tòa nhà khách sạn

Công trình Khách Sạn Hồng Hà (7×19)m 7 Tầng

  • Chủ đầu tư: Cô Thoa – Quận Tân Bình
  • Diện tích (7×19)m – phong cách Tân Cổ Điển
  • Quy mô: Trệt + Lửng + 5 lầu (thang máy)
  • Tổng số phòng: 29 phòng
  • Tổng m2 sàn: 871 m2

tòa nhà khách sạn (7x19)m 7 tầng

Bố trí công năng:

  • Trệt: garage
  • Lửng: reception, phòng quản lý, 3 phòng.
  • Lầu 1 – Lầu 4: 28 phòng (7 phòng / tầng)
  • Lầu 5: sân thượng, phòng giặt, khu bếp, sân phơi, phòng ngủ nhân viên.
  • Toilet: bố trí bên trong (toilet/phòng).
  • Thang bộ – thang máy: khoảng giữa tòa nhà.
  • Thang thoát hiểm: góc trái tòa nhà.

Công trình Khách Sạn Đảo Ngọc (24×15)m 

  • Chủ đầu tư: Khách sạn Đảo Ngọc – Phú Quốc
  • Diện tích (24×15)m – phong cách Tân Cổ Điển
  • Quy mô: Trệt + lầu
  • Tổng số phòng: 22 phòng
  • Tổng m2 sàn: 1.080 m2

tòa nhà khách sạn (24x15)m

Bố trí công năng:

  • Trệt: reception, sảnh chờ, 10 Phòng (2 – 3 giường).
  • Lầu 1: 12 phòng (2 – 3 giường) + bancol 2 mặt.
  • Toilet: bố trí bên trong (toilet/phòng).

2. Thiết kế tòa nhà phong cách hiện đại

2.1. Thiết kế tòa nhà phong cách hiện đại

tòa nhà phong cách hiện đại

  • Là dạng tòa nhà được thiết góc cạnh mạnh mẽ hiện đại với vật liệu chủ đạo là kính cường lực, được các Kiến Trúc Sư thiết kế hài hòa không mang cảm giác khô cứng.
  • Với kinh nghiệm lâu năm trong thiết kế và thi công tòa nhà, chúng tôi bố trí công năng một cách khoa học, làm sao để khai thác tối đa được diện tích tòa nhà.

2.2. Top 10 mẫu thiết kế tòa nhà phong cách Hiện Đại

mẫu tòa nhà phong cách hiện đại đẹp

3. Thiết kế tòa nhà phong cách tân cổ điển

3.1. Tòa nhà phong cách tân cổ điển

tòa nhà phong cách tân cổ điển

  • Xuất hiện giữa thế kỷ 18 và phát triển mạnh mẽ vào thế kỷ 19 tại Bắc Mỹ và Châu Âu. Lấy cảm hứng từ sự sang trọng quý phái của Châu Âu nói chung và Pháp nói riêng. Với kiến trúc này thì tòa nhà toát lên vẻ kiêu sa, sang trọng hơn các tòa nhà cùng dãy.
  • Chủ đạo là kiến trúc đối xứng sử dụng phào chỉ tinh tế thẩm mỹ, tòa nhà phong cách tân cổ điển sẽ tạo nên sự ấn tượng, khả năng khai thác cho thuê sẽ cao hơn.

3.2. Top 10 mẫu thiết kế tòa nhà phong tân cổ điển

mẫu tòa nhà phong cách tân cổ điển đẹp

4. Các lưu ý khi thiết kế tầng hầm để xe tòa nhà

4.1. Phân biệt tầng hầm chìm và tầng bán hầm khi thiết kế tòa nhà

  • Tầng hầm chìm là phần nằm hoàn toàn dưới mặt đất (nằm dưới tầng trệt). Tầng trệt lúc này sẽ nằm ngang với vỉa hè. Rất phù hợp cho nơi có thời tiết lạnh cần giữ ấm.
  • Tầng bán hầm (hầm nổi) là một 1/2 chiều cao tầng hầm sẽ nằm dưới và 1/2 còn lại sẽ nằm phía trên. Theo quy định thì tầng trệt lúc này sẽ được thiết kế cao hơn vỉa hè 1m. Thời tiết ở Việt Nam nóng ẩm mưa nhiều, nên bán hầm sẽ phù hợp hơn. Vì không quá sâu, dễ lên xuống, thông thoáng tốt.

hầm để xe tòa nhà

4.2. Lợi ích của thiết kế tầng hầm tòa nhà nói chung

  • Công năng chính của tầng hầm đa phần được thiết kế làm chỗ để xe tất thuận tiện.
  • Là không gian chứa hệ thống điều hòa, các loại máy móc, chứa những đồ đạc ít sử dụng.
  • Tầng hầm còn có tác dụng khác nữa là làm một lớp cách ẩm cho công trình.

4.3. Các lưu ý khi thiết kế tầng hầm tòa nhà

  • Chiều cao của tầng hầm tối thiểu: 2.2 m
  • Độ dốc tối thiểu của lối xuống tầng hầm: 13%
  • Đường dốc cong và thẳng: 17%
  • Thang máy thiết kế xuống tới tầng hầm.
  • Nền và vách đổ bê tông dày 20cm để tránh nước thải nước ngầm.
  • Có biện pháp chống thấm và thông thoáng cho hầm.
  • Thiết kế rãnh âm dưới chân đường dẫn xuống hầm để thoát nước sang lỗ ga, thiết kế máy bơm nước ra ngoài khi mưa lớn.
  • Lối ra của tầng hầm:
    • Bố trí trực tiếp ra ngoài.
    • Không thông với hành lang tòa nhà.
    • Số lượng ≥ 2 lối.
    • Kích thước ≥ 0.9×1.2m.

5. Thiết kế sảnh tầng trệt tòa nhà sang trọng

5.1. Sảnh tầng trệt tòa nhà là khu vực nào?

sảnh tầng trệt tòa nhà

  • Sảnh tầng trệt (tiền sảnh, sảnh lễ tân, sảnh đón khách) là khu vực đầu tiên mà khách hàng bước vào khi ghé thăm. Nơi tiếp đón, tiếp nhận, hướng dẫn các thủ tục khi khách hàng cần liên hệ.
  • Diện tích sảnh lễ tân rất nhỏ so với diện tích tòa nhà, nhưng giữ vai trò vô cùng quan trọng không thể thiết kế qua loa sơ sài. Bởi một số lý do sau:
    • Thể hiện diện mạo doanh nghiệp: thông qua sảnh đón, khách hàng hiểu được phần nào về lĩnh vực và định hướng công ty.
    • Tăng thiện cảm: ở sảnh lễ tân nếu thiết kế không tỉ mỉ, đồ đạc bừa bộn, tăm tối sẽ khiến khách hàng có cảm giác doanh nghiệp thiếu chuyên nghiệp, mờ ám.
    • Tăng nhận diện quảng bá thương hiệu: tại khu vực này logo và tên công ty sẽ được đặt, đây là cách quảng bá thương hiệu ít tốn kém nhất nhưng hiệu quả rất cao trong lòng khách hàng.
    • Truyền năng lượng, cảm hứng, tạo ấn tượng thị giác đầu tiên.

5.2. Top 10 thiết kế sảnh tầng trệt tòa nhà đẹp và sang trọng

mẫu sảnh tầng trệt tòa nhà đẹp

6. Thiết kế không gian trong tòa nhà

6.1 Thiết kế mặt bằng tòa nhà văn phòng

không gian bên trong tòa nhà

03 lợi ích khi thiết kế theo tiêu chuẩn:

  • Khẳng định sự chuyên nghiệp: thông qua việc sắp xếp nội thất văn phòng gọn gàng ngăn nắp, bày trí vật dụng nội thất thông minh sẽ tạo ấn tượng tốt khi khách hàng ghé thăm công ty.
  • Nâng cao hiệu quả công việc: khi sắp xếp không gian làm việc khoa học tạo tính tương tác cao hoặc môi trường yên tĩnh tập trung. Các yếu tố đó sẽ góp phần nâng cao hiểu quả công việc của nhân viên.
  • Tiết kiệm chi phí: việc áp dụng tiêu chuẩn sẽ giúp doanh nghiệp sử dụng mặt bằng tòa nhà hợp lý, giảm thiểu tình trạng thừa hoặc thiếu chỗ một cách tối đa.

Tiêu chuẩn thiết kế diện tích văn phòng: thường sẽ phân ra 3 khu vực chính

  • Khu vực làm việc nhân viên
    • Nhân viên linh hoạt, di chuyển nhiều như (phòng kinh doanh): diện tích khoảng 3 m2/người
    • Nhân viên cố định (phòng hành chính, kế toán): diện tích khoảng 4.5 m2/người
  • Phòng họp
    • Diện tích phòng họp nhỏ: tối thiểu 20 m2
    • Diện tích phòng họp lớn: tối thiểu 40 m2
    • Diện tích tối thiểu của 1 người trong phòng họp có bàn là 1.8 m2/người, không có bàn là 0.8 m2/người.
  • Phòng giám đốc
    • Không có không gian tiếp khách: 10 m2
    • Có không gian tiếp khách: 18 – 20 m2

04 kiểu thiết kế không gian làm việc phổ biến nhất:

  • Không gian mở: với thiết kế này các vách ngăn được phá vỡ, tạo nên không gian gần gũi năng động tăng sự tương tác hơn giữa các bộ phận (đang được ưu chuộng nhất).
  • Không gian xanh: với nội thất văn phòng khô cứng, nếu tinh tế thiết kế vài chậu cây xanh thì sẽ tạo nên sự thoải mái và hiệu quả công việc tăng lên rất nhiều.
  • Không gian hiện đại tiện nghi: mỗi nhân viên được trang bị đầy đủ thiết bị làm việc như máy tính, tai nghe, mic đàm thoại, hệ thống liên lạc,…
  • Không gian sáng tạo: với nhiều hình vẽ trên tường, không tuân theo một quy tắc nào, nhiều đồ vật trang trí độc đáo khơi gợi khả năng sáng tạo cho nhân viên.

6.2. Thiết kế phòng ngủ tòa nhà khách sạn – căn hộ dịch vụ

phòng ngủ apartment

Khai thác khách sạn và tòa nhà Apartment đang là xu thế, vì mang lại lợi nhuận rất cao cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi thiết kế một công trình phức hợp như vậy không hề đơn giản, đòi hỏi kiến trúc sư phải giàu kinh nghiệm. Điều mà khách hàng thường quan tâm từ dịch vụ lưu trú này là: PHÒNG NGỦ.

Những yếu tố quan trọng khi thiết kế phòng ngủ khách sạn và apartment:

  • Màu sắc
    • Màu sắc là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến cảm giác của khách hàng khi bước vào phòng, nên chọn gam màu trung tính: vàng nhạt, lam nhạt, màu be,…. Sẽ là giải pháp an toàn và phù hợp với đại đa số. Tone màu này tạo cảm giác nhẹ nhàng yên tĩnh rất thích hợp cho việc lưu trú nghỉ ngơi của khách hàng.
    • Nên tránh sử dụng các tone màu mạnh – nóng, gây khó chịu bí bách không được thư giãn. Màu sắc sặc sở gây khó ngủ.
    • Màu sắc phòng không chỉ có tường, sàn, trần mà còn đồ nội thất. Lưu ý chọn màu nội thất hợp với tone màu chủ đạo của căn phòng.
    • Sử dụng từ 2 đến 3 màu là hợp lý, tránh việc phối nhiều màu trong căn phòng.
  • Ánh sáng
    • Khi thiết kế phòng ngủ cho khách sạn và apartment các Kiến Trúc Sư có kinh nghiệm sẽ ưu tiên chọn hướng đặt cửa sổ (tránh hướng Tây nắng gắt) khi bắt đầu bố trí công năng. Kết hợp với vật liệu kính cường lực cho tối đa ánh sáng tự nhiên vào phòng. Việc này vừa mang lại sức khỏe và tôn lên vẻ đẹp của căn phòng.
    • Đặt biệt là khi khai thác lưu trú dài hạn như Serviced Apartment, khách hàng sẽ thuê ở với thời gian dài, nếu không đảm bảo được ánh sáng tốt sẽ gây ngột ngạt bí bạch, sẽ không ai thuê hoặc ở lại lâu được.
    • Khi bố trí hướng đón ánh sáng tự nhiên tốt, việc còn lại là thiết kế hệ thống đèn chiếu sáng cho hợp lý. Đảm bảo đủ độ sáng theo tiêu chuẩn, không nên tối hay sáng quá.
    • Riêng đèn ngủ, chọn loại đơn giản, có ánh sáng vừa phải dịu mắt.
  • Nội thất
    • Đa phần nhiều chủ đầu tư khi chuẩn bị xây khách sạn và apartment đều tập trung vào lựa chọn đồ nội thất mà quên đi việc thiết kế nội thất cho phù hợp. Khi chọn xong thực tế sẽ không phù hợp với diện tích và tone màu của căn phòng. Nên việc lên thiết kế 3D nội thất để chúng ta có cái nhìn tổng quan là điều rất cần thiết.
    • Không phải cứ nhiều nội thất là sẽ cho thuê được giá cao, có khi ít nội thất hơn nhưng đảm bảo vừa đủ và bố trí gọn gàng sẽ tạo nên không gian rộng lớn hơn nhưng vẫn tiện nghi. Khi có được kích thước, màu sắc, số lượng đồ nội thất thì việc lựa chọn chủng loại vật liệu sẽ đơn giản và tiết kiệm chi phí hơn nhiều.
    • Ưu tiên sử dụng các loại nội thất thông minh, để tối ưu không gian lưu trữ trong căn phòng như: giường ngủ kết hợp hộc kéo phía dưới, tủ quần áo nhỏ gọn có ngăn khóa để chứa vật dụng có giá trị, kệ và tủ giày thông minh,…
    • Với nhiều năm kinh nghiệm tư vấn thiết kế thi công khách sạn và apartment, Phúc Khang Group đã thống kê được các vật dụng và gói combo nội thất cần thiết cho dịch vụ lưu trú này.
  • Phong thủy
    • Việc thiết kế cửa sổ kính để đón nắng nhẹ và gió tự nhiên vào phòng đã là quá tốt.
    • Nhà vệ sinh bố trí gọn gàng, luôn được dọn dẹp sạch sẽ.
    • Nhưng để khách hàng trải nghiệm được sự thoái mái, an tâm khi nghỉ ngơi thì giường ngủ cần tránh những vấn đề sau đây:
      • Không đặt gương ở đầu giường và đối diện, dễ gây mộng mị, bóng đè.
      • Không đặt giường ngủ sát nhà vệ sinh, vì nơi đây ẩm ướt nhiều uế khí, ảnh hưởng xấu đến sức khỏe.
      • Hướng giường ngủ không đặt đối diện: cửa ra vào, cửa nhà vệ sinh.
      • Luôn có thành đầu giường chắc chắn, kê sát váo tường. Không nên làm bằng kim loại dễ gây sát khí.
      • Bố trí giường ngủ sát cửa sổ gây bất an, nên căn đều 2 bên giúp cân đối và việc di chuyển cũng dễ hơn. Trang trí thêm táp đầu giường, đèn ngủ,…

6.3. Top 10 mẫu thiết kế phòng ngủ tòa nhà khách sạn và apartment

mẫu apartment 1 phòng ngủ

7. Tổng quan về tòa nhà căn hộ dịch vụ

Trong chuyên mục về thiết kế tòa nhà này, tại sao Phúc Khang lại dành 1 phần riêng để phân tích chuyên sâu về căn hộ dịch vụ? Vì loại hình dịch vụ bất động sản này ngày càng phát triển tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Không chỉ mang đến lợi nhuận cao mà còn rất ổn định cho các nhà đầu tư. Chúng ta cùng nhau phân tích chi tiết về loại hình này:

 serviced apartment

7.1. Căn hộ dịch vụ là gì?

Căn hộ dịch vụ (serviced apartment) là loại hình căn hộ được trang bị đầy đủ nội thất trong một không gian khép kín. Công năng đầy đủ bao gồm: phòng khách, phòng ngủ, phòng làm việc, khu vực bếp ăn, nhà vệ sinh,… Không chỉ đầy đủ tiện nghi công năng sinh hoạt như một căn hộ chung cư mà còn kèm theo những dịch vụ cao cấp khác như một khách sạn: dịch vụ dọn phòng, giặt ủi, gym, quy mô lớn hơn có thể là bể bơi, massage, khu ăn uống café,… Có thể hiểu nôm na đây là sự kết hợp và bổ khuyết lẫn nhau giữa:

CĂN HỘ DỊCH VỤ = CĂN HỘ chung cư + DỊCH VỤ khách sạn

Giá cho thuê căn hộ dịch vụ sẽ phụ thuộc vào các yếu tố chính như: diện tích, khu vực, nội thất, …

7.2. Phân loại căn hộ dịch vụ

Căn hộ dịch vụ mini diện tích: 16 – 25m2

  • Đây là dạng căn hộ có diện tích nhỏ.
  • Có một phòng ngủ được thiết kế vật dụng gọn gàng và thông minh.
  • Do diện tích nhỏ nên thường dạng phòng này sẽ được thiết kế thêm lửng để làm phòng ngủ tách biệt, để tối ưu công năng tầng trệt làm phòng khách và khu vực ăn uống.
  • Khách hàng nước ngoài đa phần sẽ đến từ Singapore và Nhật Bản vì lượng khách này có thói quen sinh hoạt trong không gian nhỏ.
  • Giá cho thuê từ: 300 – 500 usd/tháng.

Căn hộ dịch vụ tầm trung diện tích: trên 30m2

  • Thiết kế từ 1 đến 2 phòng ngủ.
  • Đây là phân khúc được các chủ đầu tư lựa chọn nhiều nhất khi sở hữu quỹ đất lớn.
  • Giá thuê không quá cao, mà diện tích phòng khá thoải mái.
  • Mỗi tòa nhà tầm trung này sẽ có quy mô tầm 30 phòng trở lên.
  • Giá cho thuê từ: 700 – 1.500 usd/tháng.

Căn hộ dịch vụ cao cấp

  • Dạng căn hộ cao cấp này chỉ xuất hiện tại những nơi đắt đỏ bậc nhất tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp HCM hoặc tại các khu nghỉ dưỡng tập trung khách nước ngoài cao cấp nhiều như Nha Trang, Phú Quốc,…
  • Nội thất và dịch vụ tại đây được trang bị ở mức cao cấp, đa phần sẽ là các chuyên gia nước ngoài thuê.
  • Giá thuê từ: 2.000 – 3.000 usd/tháng.

7.3. 10 kinh nghiệm vàng khi đầu tư căn hộ dịch vụ thành công

10 kinh nghiệm đầu tư apartment

Với Phúc Khang phân khúc chủ lực là xây dựng tòa nhà khai thác căn hộ dịch vụ, nhằm giảm thiểu rủi ro khi khách hàng khi đầu tư, Phúc Khang xin chia sẻ 10 kinh nghiệm đúc kết được sau nhiều năm tư vấn và thi công Tòa nhà căn hộ dịch vụ tại Tp. HCM. Cụ thể hơn là căn hộ dịch vụ mini và tầm trung, vì đây là phân khúc đang được nhiều khách hàng quan tâm nhất:

01. Lựa chọn vị trí và khu vực

  • Mỗi khu vực đều có đặc điểm riêng, không phải khu vực nào cũng thích hợp để làm mô hình này. Riêng thành phố Hồ Chí Minh: quận 1, quận 2 (Thảo Điền), quận 3, quận 4 (giáp Bến Nghé – Tôn Đản), quận 7 (khu Phú Mỹ Hưng), quận 10, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình.
  • Việc chọn khu vực được xem như vấn đề quan trọng bậc nhất khi đầu tư, hãy thận trọng cân nhắc thật kỹ, tốt nhất là liên hệ những đơn vị chuyên nghiệp phát triển mô hành này để được tư vấn.

02. Lựa chọn phân khúc khách hàng

  • Để bỏ ra chi phí hàng tháng khoảng 500 – 1.000 usd/tháng cho việc cư trú thì đối tượng đó phải có thu nhập cao hơn rất nhiều lần. Như vậy đa phần là các cấp trưởng phòng trở lên, chuyên gia nước ngoài, nghiên cứu thị trường, giáo viên ngoại ngữ, tư vấn dự án tại Việt Nam quy mô vừa và nhỏ.
  • Nhóm khách hàng tiềm năng này đa phần tới từ châu Á – Âu – Mỹ. Đòi hỏi căn hộ phải đầy đủ tiện ích, dịch vụ hoàn thiện, đội ngũ quản lý phải có khả năng về Tiếng Anh tốt để phục vụ.

03. Nghiên cứu thị trường

  • Chủ đầu tư cần khảo sát thị trường kỹ càng hoặc nhờ các đơn vị tư vấn phát triển mô hình này cung cấp số liệu chi tiết. Kiểm tra từ nhiều nguồn dữ liệu để tránh sai số.
  • Tập trung vào các dữ liệu như: khách hàng ở phân khúc này sống ở địa bàn nào, thời hạn thuê (ngắn hay dài), thu nhập bao nhiêu, mức chi trả trung bình, bao nhiêu đối thủ đang kinh doanh mô hình này tại đây.

04. Lên kế hoạch tài chính

  • Lợi nhuận hàng năm đầu tư mô hình này trung bình 4 – 6 % tổng vốn đầu tư (tiền mua đất + tiền xây dựng) cộng với giá trị tăng của bất động sản 8 – 10 %/năm.
  • Ví dụ: nếu đầu tư 20 tỷ (16 tỷ tiền mua đất + 4 tỷ tiền xây dựng). Lợi nhuận trung bình: 800 triệu đến 1.2 tỷ/năm cộng với khoản tăng giá của bất động sản từ 1.2 – 1.6 tỷ/năm.
  • Có 2 dạng nhóm nhà đầu tư: tiền nhàn rỗi và đơn vị quản lý chuyên nghiệp (thuê rồi cho thuê lại). Nhưng ở dạng nào thì cũng phải cân nhắc nếu vay ngân hàng vì lợi tức ổn định nhưng không cao (chỉ nên vay từ 50 – 60%, để dành vốn xây dựng).

05. Sản phẩm phù hợp

  • Khách hàng Mỹ có tập tính và thói quen khác khách Âu. Hàn Quốc lại yêu cầu về căn hộ mini khác khách Nhật. Do đó, khi đã định vị được khách hàng phải tìm hiểu sự khác biệt đặc thù của khách hàng mình.
  • Nên tham khảo lắng nghe ý kiến của các chuyên gia phát triển chuyên nghiệp về mô hình hoặc các kiến trúc sư chuyên thiết kế căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài trước khi bố trí công năng phòng ốc. Sản phẩm không phù hợp với đối tượng sẽ gây lãng phí và kém hiệu quả.

06. Luôn chú ý nâng cao chất lượng dịch vụ

  • Không ngừng nâng cấp cải thiện các dịch vụ như: giặt ủi, lau dọn, vệ sinh, taxi, đặt vé máy bay, hỗ trợ pháp lý, ngôn ngữ,…
  • Nếu chú tâm vào vần đề này sẽ khiến khách hàng hài lòng, khả năng giữ chân khách hàng và năng suất cho thuê tăng so với đa số toà nhà kinh doanh căn hộ dịch vụ khác.
  • Thái độ phục vụ cũng phải lưu ý từ: quản lý, tạp vụ, bảo vệ sẽ giúp khách hàng đánh giá tốt hơn.

07. Vận hành và quản lý chuyên nghiệp

  • Quản lý và vận hành trơn tru là thách thức lớn đối với các chủ đầu tư ở mô hình này. Vì còn khá mới, đa phần sẽ không có kinh nghiệm kiến thức để vận hành.
  • Quản lý khai thác không tốt sẽ dẫn đến: tài sản xuống cấp, tỷ lệ lập đầy kém dẫn đến thua lỗ, thiếu chuyên nghiệp khách chán nên bỏ đi.
  • Lời khuyên của chúng tôi, nếu gia chủ không có chuyên môn thì tốt nhất nên tìm những đơn vị quản lý chuyên nghiệp tư vấn, quản lý, khai thác để đảm bảo khoản đầu tư sinh lợi đúng hoặc vượt mong đợi.

08. An ninh trật tự

  • Khách hàng nói chung và khách nước ngoài nói riêng ai cũng muốn có một chỗ ở an toàn, yên tĩnh không bị làm phiền sau giờ làm việc.
  • Có đội ngũ hướng dẫn, giám sát, theo dõi khách thuê tuân thủ quy định về an ninh trật tự.
  • Việc đăng ký tạm trú cho khách thuê là điều rất cần thiết. Bảo vệ tòa nhà 24/24 kiểm soát chặt chẽ người ra vào để đảm bảo an ninh tòa nhà.

09. Quảng bá tiếp thị

  • Dù ở quy mô vừa và nhỏ nhưng chủ đầu tư vẫn không thể bỏ qua khâu marketing.
  • Bằng nhiều hình thức: truyền thông, truyền miệng,… nhằm tìm kiếm lượng khách hàng dồi dào để tòa nhà luôn được lắp đầy.
  • Có thể nhờ các đơn vị môi giới Bất Động Sản hỗ trợ nếu tự khai thác.

10. Pháp lý

  • Cuối cùng là pháp lý doanh nghiệp, khi đầu tư khai thác căn hộ dịch vụ phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo đúng quy định pháp luật.
  • Tránh kinh doanh chui, không hợp pháp sẽ ẩn chứa rủi ro rất cao.
  • Liên quan tới người nước ngoài là một yếu tố đặc thù nên phải nghiêm túc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực này.

8. Công trình tiêu biểu về tòa nhà căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment)

skyy garden apartment xây nhà trọn gói

 

universe apartment xây nhà trọn gói

 

pink clouds apartment xây nhà trọn gói

⇒ Quý vị có thể xem đầy đủ hơn các công trình tiêu biểu của Phúc Khang Group (xem tại đây)

9. Thông tin liên hệ Phúc Khang Group

Để biết thêm về đơn giá xây dựng của chúng tôi xin hãy xem qua bài viết “Báo giá xây nhà trọn gói“. Hoặc liên hệ với Phúc Khang Group qua hotline: 0901 929 118 để được các Kiến Trúc Sư tư vấn chuyên sâu hơn về những thiết kế tòa nhà đẹp.

thông tin liên hệ

Mục Lục

Mục lục